Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB), muss vom Vermieter getrennt vom Eigenvermögen verzinslich angelegt werden (§ 551 Abs. 3 BGB) und ist nach Auszug zeitnah – in der Regel innerhalb von 3–6 Monaten – abzurechnen. Vermieter dürfen einbehalten für: Mietrückstände, Schäden über normaler Abnutzung, ausstehende Nebenkosten.
Was regelt § 551 BGB?
Der Paragraph 551 BGB regelt die Mietkaution (juristisch: Mietsicherheit) abschließend. Wichtigste Punkte:
- Maximal drei Nettokaltmieten als Höchstgrenze
- Drei Raten zulässig: 1. Rate bei Mietbeginn, dann monatlich
- Getrennte Anlage vom Vermögen des Vermieters – zwingend!
- Verzinsung üblicher Sparzinsen, mindestens marktüblich
- Rückzahlung nach angemessener Prüffrist
Wie hoch darf die Kaution sein?
Maximal das Dreifache der Nettokaltmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlung). Bei einer Wohnung mit 800 € Kaltmiete + 250 € Nebenkostenvorauszahlung darf die Kaution maximal 2.400 € betragen – nicht 3.150 €.
Welche Formen der Sicherheit sind zulässig?
- Barkaution (am häufigsten)
- Sparbuch mit Verpfändung an Vermieter
- Bankbürgschaft
- Verpfändung eines Sparvertrags
- Kautionsversicherung (umstritten, aber zulässig wenn Vermieter zustimmt)
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Barkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen – meist auf einem Mietkautionskonto bei einer Bank. Die Anlage muss verzinslich erfolgen, mindestens zum üblichen Sparzins. Die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Beim Verstoß: Der Mieter darf die Mietzahlung in Höhe der Kaution zurückhalten (BGH, Urteil VIII ZR 234/13). Dauerhafte Vermischung kann sogar Veruntreuung darstellen.
Wann muss die Kaution zurückgezahlt werden?
Es gibt keine starre Frist im BGB – die Rechtsprechung erlaubt dem Vermieter eine angemessene Prüffrist, üblicherweise:
- 3–6 Monate für die meisten Sachverhalte
- Bis zu 12 Monate bei noch ausstehender Nebenkostenabrechnung
- Sofort, wenn keine offenen Punkte bestehen
Wofür darf die Kaution einbehalten werden?
| Erlaubt | Nicht erlaubt |
|---|---|
| Mietrückstände | Normale Abnutzung (Bohrlöcher, Tapetenfarbe) |
| Beschädigungen über Abnutzung hinaus | Renovierungspflicht ohne Rechtsgrundlage |
| Offene Nebenkosten-Nachzahlungen | Pauschale Endreinigung ohne Vereinbarung |
| Beschädigte Gegenstände im Inventar | Streichen, wenn nicht vereinbart |
Häufige Vermieter-Fehler bei der Kaution
- Kaution mit Eigenvermögen vermischt – kann zur Rückforderung berechtigen
- Kein Kautionskonto angelegt – verstößt gegen § 551 Abs. 3 BGB
- Pauschale Einbehaltung ohne Aufschlüsselung – Mieter kann klagen
- Quotenabgeltungsklauseln für Renovierung – meist unwirksam
- Verzinsung verschwiegen – Zinsen stehen Mieter zu
Wie organisiert IVO Kautionen?
Bei IVO Mietverwaltung wird jede Kaution auf ein treuhänderisches Mietkautionskonto bei der lokalen Sparkasse angelegt – mit transparenter Verzinsung und vollständiger Dokumentation. Bei Auszug erfolgt die Abrechnung systematisch: erst Wohnungsabnahme mit Protokoll, dann offene Punkte prüfen, dann Rückzahlung binnen 3 Monaten – mit detaillierter Aufschlüsselung.
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