Verteilerschlüssel

Der Verteilerschlüssel (auch Quoten-Verteilerschlüssel) regelt, wie die Gesamtkosten einer WEG oder eines Mietobjekts auf die einzelnen Eigentümer bzw. Mietparteien aufgeteilt werden. Rechtsgrundlage in der WEG: § 16 Abs. 2 WEG. Die Wahl ergibt sich aus Mietvertrag bzw. Teilungserklärung.

Gesetzliche Grundlage und fünf übliche Schlüssel

Gesetzlicher Regelfall in der WEG ist die Verteilung nach Miteigentumsanteil (MEA). Üblich sind fünf Verteilerschlüssel: (1) MEA – bei Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, (2) Wohnfläche – bei Heiz- und Wasserkosten, (3) Personenzahl – bei Müll und Warmwasser, (4) Verbrauch – bei Heizung und Wasser gemäß Heizkostenverordnung zwingend zu 50–70 %, (5) gleicher Anteil pro Einheit – bei festen Grundkosten wie Aufzugswartung oder Grundgebühren.

WEG-Reform 2020: Einfache Mehrheit statt doppelt-qualifizierter

Seit dem 1. Dezember 2020 kann die Eigentümerversammlung die Kostenverteilung für einzelne Kostenarten mit einfacher Mehrheit ändern (§ 16 Abs. 2 S. 2 WEG) – vorher war eine doppelt-qualifizierte Mehrheit (3/4 aller Eigentümer plus >50 % MEA) erforderlich. Der Beschluss muss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und darf einzelne Eigentümer nicht unbillig benachteiligen, sonst ist er anfechtbar.

Der Verteilerschlüssel ist die häufigste Fehlerquelle in Nebenkostenabrechnungen: Verwendung eines anderen Schlüssels als im Vertrag vereinbart, fehlender Leerstandsabzug oder Mischnutzungsfehler bei Gewerbe/Wohnen.